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안녕하세요 힐스테이트 도안 리버파크 아베끄입니다.​7월 3주는 관심분양권 2개를 골라야 하는데​1곳은 청약 예정단지 중 미분양 나서 계약금 5% 등 조건 변경 시 빠르게 들어갈 단지고​1곳은 상승여력이 높은 수도권 분양권 중바로 투자가 가능한 단지를 선정하도록 하겠습니다.대전현황미분양대전 미분양은 5월 기준 2,538세대로직전 전고점과 가까워지고 있습니다.​상반기 분양 단지들의 청약 흥행실패로 인해미분양이 큰 폭으로 증가했습니다.입주물량24~25년은 적정 힐스테이트 도안 리버파크 수준으로 공급되고26년엔 적정수요 미만으로 공급됩니다.​현재까진 27년 입주물량은 적정수요 대비 절반 수준이지만추정물량이 있어서 주의해야 합니다.힐스테이트 도안리버파크2,561세대 중 2,113세대 일반분양사업개요구분내용위치대전광역시 유성구 학하동 86번지 일원단지1단지2단지공급규모1,124세대 중 891세대1,437세대 중 1,222세대입주시기2027년 8월 예정2027년 9월 예정타입84~170A84~240A규제전매제한 6개월(2025년 1월 30일 까지)전매제한 6개월(2025년 1월 31일 까지)납부방식계약금 10% / 중도금 60% / 잔금 30%특별공급 : 힐스테이트 도안 리버파크 7/22(월)1순위 : 7/23(화)입지교통 ​- 지하철 X - 유성대로, 동서대로 근접​주거환경 - 현재 가장 가까운 상권 도안동 상권(차량 10분) - 종합스포츠타운, 수변공원 등 근접 - 입주시점 주거환경이 개선될 곳​교육 - 도보 5분 거리 내 초, 중학교 신설 예정 - 도안동 소규모 학원가 차량 10분 거리공급규모 및 분양가1단지)타입공급세대수분양가(고층)발코니 힐스테이트 도안 리버파크 확장비84A43374,778만원2,800만원84B23176,974만원2,800만원2단지)타입공급세대수분양가(고층)발코니 확장비84A34873,594만원2,800만원84B27173,789만원2,800만원84C2172,061만원3,100만원84D11773,296만원2,900만원84A타입 기준 투자금 - 1단지 : 7,758만원 - 2단지 : 7,639만원타입별 평면도84A / 84B84C / 84D84C,D는 타워형이고 84A,B는 판상형인데 그중 84B를 보면 4베이 판상형이지만맞통풍 구조가 아니기 때문에무조건 84A만 투자해야 할 것 같습니다.단지배치도84A타입 기준 RR을 찾아봤을 때​1단지) - 진잠천 뷰가 나오는 111동 1호 라인​2단지) - 학교와 힐스테이트 도안 리버파크 가깝고 뻥뷰인 202, 203동 3,4호 라인층수가 낮은 건 좀 아쉽습니다.주변시세아파트명세대수입주시기전고점실거래가(84)아이파크시티1단지1,2542021년 11월11.3억7.5억아이파크시티2단지1,3062021년 11월11.8억8.5억아파트명세대수입주시기분양가(고층)프리미엄우미린트리쉐이드1,7542026년 7월6.7억P 3,000~4,000우미린 트리쉐이드는 분위기가 안좋았던 시기에 분양을 했고분양당시 고분양가로 미분양 났었는데2년이 지난 현재는 RR기준 3,000~4,000정도 P가 붙었고​힐스테이트 도안 리버파크의 분양가가 공개된 이후로우미린 트리쉐이드가 상대적으로 저렴해보여서 문의가 많이 들어온다고 합니다.​리버파크 분양가 8억을 기준으로 봤을때 주변 힐스테이트 도안 리버파크 단지 대비 현재로선 조금 비싼 편이지만3년 뒤 입주시기 땐 적정한 가격이 될 확률이 높고옆에 3~5단지 분양가는 더욱 비쌀 것이기 때문에3~5단지 분양 시 상대적으로 저렴해 보일 수도 있습니다.투자계획매수계획24년 상반기에 분양한 단지들은 대부분 미분양이 발생해서계약금 10% → 5%로 조건 변경됐고조건변경된 아파트들의 RR은 대부분 나갔습니다.​지금 분위기로 봐선 힐스테이트 도안리버파크도 힐스테이트 도안 리버파크 미분양 날 확률이 높고, 조건 변경될 확률도 높습니다.​계약금 10% → 5%로 조건 변경되면투자금은 4,000만원으로 줄어들게되고그때 RR을 선점하면 좋을 것 같습니다.매도계획출처 : 인생곰부님 블로그과거를 보면 미분양이 감소하면서 P가 붙고지금은 2011년에 미분양이 감소하다가재상승하던 시기와 비슷해보입니다.27년 추정물량들이 대부분 올해 분양 예정인데분양일정이 뒤로 밀릴수도 있지만예정대로 하반기에 전부 분양한다면 올해 연말~내년 힐스테이트 도안 리버파크 초쯤이 미분양 고점일 확률이 높고25년 상반기부터 미분양이 다시 감소할 것으로 보입니다.​또 옆 3~5단지 등 앞으로 분양되는 단지의 분양가는 더 비싸게 나올 것으로 예상되기 때문에그에 맞춰 P가 붙을 확률이 높으므로​매도는 26년에 미분양 및 입주물량 등그때 분위기를 보고 매도하면 좋을 것 같습니다.​추가)감사합니다. 끝.​